29 Set “Rent-to-buy”: l’atto pubblico velocizza il rilascio dell’immobile
Applicabile anche per il conduttore/promissario acquirente moroso la procedura sommaria di convalida di sfratto, ma per dare rapidamente corso al rilascio serve l’atto pubblico.
Il rent-to-buy è una tipologia contrattuale di recente diffusione che si colloca a metà strada tra la locazione ed il preliminare di compravendita. Tale istituto rappresenta un’opportunità per chi intende acquistare un immobile senza l’immediato esborso del corrispettivo, consentendo la pronta fruizione del bene a fronte del pagamento di un canone (rent) che include anche una quota acconto sul prezzo finale di acquisto (buy) differito nel tempo.
Al termine di un periodo convenzionale, il conduttore/promissario acquirente diventerà definitivamente proprietario dell’immobile versando la differenza tra quanto già corrisposto a titolo di acconto e l’importo pattuito per l’acquisto del bene oggetto di rent-to-buy.
Nell’eventualità in cui il conduttore/promissario acquirente dovesse rendersi inadempiente all’obbligo di pagamento dei canoni intermedi, oppure decidesse eventualmente di rinunciare all’acquisto definitivo, si porrebbe il delicato tema del rilascio dell’immobile e del relativo reintegro nella disponibilità del concedente.
In origine, la disciplina normativa dei c.d. “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione immobiliare” non specificava le modalità operative con cui ottenere il rilascio del bene nelle ipotesi di cattiva esecuzione del regolamento contrattuale. Soltanto con la recente conversione in legge del “Decreto Banche”, il legislatore ha introdotto la facoltà per il proprietario di avvalersi del procedimento speciale di convalida di sfratto.
In particolare, il mezzo più rapido per ottenere un titolo esecutivo su cui fondare il rilascio consiste nel redigere il contratto di rent-to-buy in forma di atto pubblico, prevedendo altresì l’inserimento di una clausola risolutiva espressa, che riconduca l’effetto della risoluzione al venir meno dell’impegno dell’occupante a rilasciare immediatamente l’immobile nel caso di inadempimento “semplice” o mancato perfezionamento dell’effetto traslativo.
Il contratto redatto in questo modo costituirà già titolo esecutivo e consentirà di procedere all’esecuzione senza bisogno di ricorrere al giudice ordinario.