31 Ott Locazioni commerciali: legittimo il mancato rilascio dell’immobile se il locatore non paga l’indennità di avviamento
Se il locatore non versa l’indennità di avviamento al conduttore, quest’ultimo è legittimato a ritenere l’immobile oltre la scadenza della locazione commerciale.
La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata in un procedimento promosso da un locatore avverso un conduttore che, nelle more di un lungo giudizio già pendente tra le stesse parti, aveva omesso di rilasciare l’immobile a seguito della disdetta del contratto di locazione. Più precisamente, il locatore aveva chiesto il risarcimento del danno cagionato dalla condotta inadempiente del conduttore; danno che si sarebbe sostanziato nella differenza tra il canone effettivamente versato dal conduttore ed il maggior canone cui l’attore avrebbe potuto locare il bene.
A seguito del parziale accoglimento della domanda attorea nei primi due gradi di giudizio, il conduttore convenuto proponeva ricorso innanzi la Suprema Corte, giustificando la propria condotta omissiva sul rilievo che il locatore non aveva corrisposto l’indennità di avviamento dovuta ai sensi dell’art. 34, L. n. 392 del 1978. Tale indennità, difatti, è dovuta al conduttore in caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale imputabile al locatore ed il suo importo può essere pari – a seconda dei casi – a 18 o 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, raddoppiabili qualora l’immobile, dopo la cessazione del rapporto, venga nuovamente adibito all’esercizio della stessa attività commerciale.
Ribaltando le due precedenti sentenze di merito, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso. Difatti, rileva la Corte, il comma 3 del già citato articolo 34, L. 392/1978, espressamente condiziona l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile all’avvenuto versamento dell’indennità per l’avviamento commerciale, con la conseguenza che, fin quando tale indennità non sia stata versata, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene “de iure” e non insorgono né la mora nella riconsegna, né l’obbligo di risarcimento ai sensi dell’art. 1591 c.c.
La disposizione appena vista, concludono i giudici di legittimità, attribuisce un vero e proprio diritto di ritenzione sull’immobile sino al pagamento dell’indennità di avviamento, e ciò anche in pendenza di una controversia vertente proprio sulla spettanza di detta indennità. Il risarcimento del danno per la ritardata consegna dell’immobile locato, quindi, può essere riconosciuto solo per il periodo successivo alla corresponsione dell’indennità di avviamento da parte del locatore.