29 Lug E’ nullo il contratto di locazione non registrato
In materia di locazione di immobili urbani, sono da ritenersi nulli e non convalidabili i contratti non dichiarati all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Con sentenza n. 6782 – XII Sez. Civile, depositata il 15 giugno scorso, il Tribunale di Milano chiarisce l’ambito applicativo del nuovo testo dell’articolo 13 della L. 431/98 che, in materia di locazioni ad uso abitativo, pone a carico del locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.
A parere del giudice ambrosiano, a seguito della modifica introdotta con la Legge di Stabilità in vigore dall’1 gennaio 2016, i contratti di locazione che non vengano registrati – ove ne ricorrano i presupposti di legge – entro il termine perentorio di 30 giorni dalla loro stipulazione sono nulli, con tutto quanto ne consegue in termini di durata e misura del canone.
Contrariamente a quanto disposto dalla disciplina previgente, la registrazione tardiva non è più idonea a restituire efficacia al contratto viziato, che deve ritenersi nullo (rectius invalido) sin dal momento in cui le parti lo hanno sottoscritto. Nel ragionamento del Tribunale, infatti, la nullità conseguirebbe a un vizio coevo alla formazione del negozio giuridico e non successivo allo stesso, da cui l’impossibilità di una eventuale sanabilità del contratto viziato, oltretutto per mezzo di un adempimento fiscale e non civilistico quale la registrazione.
Deve ritenersi che il legislatore abbia introdotto la sanzione della “nullità” (in senso tecnico, conforme all’art. 1418 c.c.) al fine di contrastare l’evasione fiscale ed il diffuso fenomeno delle c.d. locazioni in “nero”, condizionando a ragion veduta la validità del contratto all’ulteriore obbligo dichiarativo all’Agenzia delle Entrate. Ne discende l’assoluta esclusione, anche concettuale, di una convalida successiva (art. 1423 del Codice Civile) per effetto dell’intervenuta registrazione.
In conclusione, il Tribunale di Milano, argomentando dallo stretto dato letterale fornito dalla norma, ha ricostruito la fattispecie in esame nel senso di considerare valida la locazione solo il presenza del binomio di fattori rappresentato da stipulazione e registrazione nei termini di legge. In mancanza, la sorte riservata ai nuovi contratti stipulati dopo l’1 gennaio scorso è chiara: questi sono da ritenersi nulli e affatto convalidabili.